Layihə qiyməti nədən asılıdır: memarlıq layihəsinin 5 amili

Layihə sifariş etmək istəyən ev sahibinin ilk sualı adətən budur: «Bu nə qədər olacaq?». Cavab isə çox vaxt əks sualla başlayır, çünki memarlıq layihəsinin qiyməti evin sahəsindən daha çox layihənin tərkibindən, obyektin mürəkkəbliyindən və ilkin məlumatların vəziyyətindən asılıdır.

Bu yazıda layihənin dəyərini formalaşdıran amilləri ardıcıllıqla açırıq. Məqsəd rəqəm vermək deyil — iki fərqli təklifi yan-yana qoyanda nəyi müqayisə etdiyinizi anlamaqdır.

Layihənin qiyməti niyə bir cədvəllə verilmir?

«Layihə» sözü altında çox fərqli sənədlər toplusu başa düşülür. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi tikinti layihəsini konkret obyektin tikintisi ilə bağlı hazırlanmış texniki sənədlər toplusu kimi təyin edir. Bu toplunun həcmi isə obyektdən obyektə dəyişir.

Eyni sahəli iki evdən biri sadə düzbucaqlı planda, digəri zirzəmi, konsol və mürəkkəb dam həlli ilə ola bilər. Birinci halda memar və konstruktor daha az variant hesablayır, ikincidə isə hər qovşaq ayrıca işlənir. Ona görə «kvadratmetr başına qiymət» yalnız çox kobud istiqamət verir.

Birinci amil: layihənin tərkibi

Məcəllənin 83-cü maddəsi tikinti layihəsinin bölmələrini sadalayır:

• mühəndis-axtarış işləri;
• tikinti ərazisinin baş planı;
• memarlıq-planlaşdırma və konstruksiya bölməsi;
• mühəndis-kommunikasiya təminatı bölməsi;
• texnologiya bölməsi (müəyyən edilən hallarda);
• ekologiya bölməsi;
• tikinti işlərinin təşkili bölməsi;
• smeta bölməsi (dövlət vəsaiti hesabına tikilən obyektlər üçün).

Hər obyekt bu siyahının hamısını tələb etmir. Məsələn, məlumatlandırma icraatı ilə tikilən fərdi yaşayış evində sifarişçi layihənin memarlıq-planlaşdırma və baş plan bölmələrini təqdim edir. Bu barədə ətraflı məlumatlandırma icraatı yazısında danışmışıq.

Amma «təqdim olunan» və «tikinti üçün lazım olan» eyni şey deyil. Konstruktiv hesablama, elektrik, su-kanalizasiya, istilik və qaz sxemləri olmadan usta qərarları yerində verir. Ona görə qiymət təklifində ilk baxılacaq şey hansı bölmələrin daxil olduğudur.

İkinci amil: obyektin mürəkkəbliyi

Eyni tərkibdə belə iş həcmi fərqli ola bilər. Qiymətə təsir edən tipik mürəkkəbliklər:

• mərtəbə sayı və zirzəmi — hər əlavə səviyyə yeni plan, kəsik və konstruktiv hesab deməkdir;
• plan forması — sınıq kontur, konsollar, geniş aşırımlar konstruktorun işini artırır;
• dam həlli — çoxmaili və ya istismar olunan dam əlavə düyünlər tələb edir;
• relyef — maili sahədə şaquli planlaşdırma və istinad divarları ayrıca işlənir;
• təyinat — yaşayış evi ilə ictimai və ya istehsal binasının tələbləri fərqlidir.

Azərbaycan seysmik bölgədir və konstruktiv hissə burada formal bölmə deyil. Seysmik tələblərin konkret göstəricilərini normativ sənədlər tənzimləyir — dəqiq tələbi layihəçi müəyyən edir. Bu mövzunu konstruktiv layihə yazısında ayrıca açmışıq.

Üçüncü amil: ilkin məlumatlar

Layihəçi boş vərəqdən başlamır. Ona üç növ ilkin məlumat lazımdır:

1. Torpaq sahəsinin sənədləri və sərhədləri — mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd.
2. Mühəndis-axtarış nəticələri — topoqrafik plan və geoloji məlumat. Məcəllə mühəndis-axtarış işlərini lisenziya almış şəxslərin gördüyünü müəyyən edir.
3. Texniki şərtlər — obyektin elektrik, su, qaz və kanalizasiya şəbəkələrinə hansı nöqtədən və hansı tələblərlə qoşulacağı.

Bu məlumatlar hazırdırsa, layihəçi birbaşa işə başlayır. Yoxdursa, onların əldə edilməsi ya ayrıca xidmət kimi, ya da layihə müqaviləsinin içində hesablanır — və qiymət fərqinin böyük hissəsi məhz buradan gəlir.

Dördüncü amil: hazır, yoxsa fərdi layihə

Hazır layihə artıq işlənmiş memarlıq həllidir; onu sahəyə uyğunlaşdırmaq sıfırdan çəkməkdən daha az iş tələb edir. Fərdi layihədə isə memar sizin ailənin həyat tərzini, sahənin istiqamətini və qonşuluğu nəzərə alaraq plan qurur.

Hər iki yolun üstünlükləri hazır və fərdi layihə müqayisəsində izah olunub, hazır variantlara isə ev layihələri kataloqunda baxmaq olar.

Qeyd edək: hazır layihə də sahəyə bağlanmalıdır — baş plan, qoşulma nöqtələri və bünövrə həlli hər sahədə yenidən yoxlanılır.

Beşinci amil: dəyişikliklər və müəllif nəzarəti

İki xərc sifarişçinin gözündən adətən yayınır.

Dəyişikliklər. Layihə təsdiqləndikdən sonra planın dəyişdirilməsi bir neçə bölməyə birdən toxunur: divarın yeri dəyişəndə konstruksiya, elektrik və su xətləri də yenidən çəkilir. Müqavilədə neçə düzəliş dövrünün qiymətə daxil olduğu yazılmalıdır.

Müəllif nəzarəti. Məcəllənin 48.3.5-ci maddəsinə görə layihəçi tikintinin layihəyə uyğun aparılmasına müəllif nəzarətini həyata keçirir. Bu, tikinti dövründə obyektə çıxış deməkdir və adətən ayrıca razılaşdırılır. Mahiyyəti müəllif nəzarəti yazısındadır.

İki təklifi necə müqayisə etməli?

Qiymətləri yox, tərkibi müqayisə edin. Hər təklifdə bu sualların cavabını axtarın:

• Hansı bölmələr daxildir, hansılar ayrıca hesablanır?
• Mühəndis-axtarış işləri kimin üzərindədir?
• Neçə düzəliş dövrü qiymətə daxildir?
• Müəllif nəzarəti daxildirmi?
• Layihəçinin lisenziyası hansı bölmələri əhatə edir?

Sonuncu sual formal deyil. Məcəlləyə görə layihəçi yalnız layihələndirmə lisenziyası olan şəxs ola bilər və lisenziyanın əlavəsi onun hansı sahələrdə işləyə biləcəyini göstərir. Tapşırığı düzgün formalaşdırmaq üçün layihə tapşırığı yazısına baxa bilərsiniz.

Ucuz layihənin gizli qiyməti

Layihəyə qənaət çox vaxt tikintidə xərcə çevrilir. Konstruktiv hesab olmayanda usta «ehtiyat üçün» daha çox armatur və beton qoyur. Mühəndis sxemi olmayanda xətlər yerində dəyişdirilir, divarlar yenidən açılır. Ölçülü çertyoj olmayanda isə podratçıların qiymət təklifləri müqayisə edilə bilmir, çünki hər biri başqa həcm nəzərdə tutur.

Ona görə layihənin dəyərini ayrıca deyil, tikintinin ümumi büdcəsi fonunda qiymətləndirmək lazımdır. Tikintinin qiymətinə təsir edən amillər ayrıca yazıda toplanıb.

Tez-tez verilən suallar

Layihə qiymətini sahəyə görə hesablamaq olarmı?

Yalnız kobud istiqamət kimi. Eyni sahədə tərkib, mərtəbə sayı, plan forması və ilkin məlumatların vəziyyəti iş həcmini bir neçə dəfə dəyişə bilər.

Məlumatlandırma icraatında yalnız iki bölmə kifayət edirmi?

Rəsmi təqdimat üçün memarlıq-planlaşdırma və baş plan bölmələri tələb olunur. Tikintinin keyfiyyətli aparılması üçün isə konstruktiv və mühəndis bölmələri də praktik olaraq lazımdır.

Geoloji və topoqrafik işlər layihəyə daxildirmi?

Bu, müqavilədən asılıdır. Onlar ayrıca xidmət kimi də, layihə paketinin içində də hesablana bilər — təklifdə bunun açıq yazıldığını yoxlayın.

Qiyməti necə öyrənə bilərəm?

Tapşırığı, sahənin sənədlərini və mövcud məlumatları gördükdən sonra ilkin hesablama hazırlanır. Obyektə baxış və ölçü ödənişsizdir.

Nəticə

Layihənin qiyməti dörd sualın cavabından yığılır: nə daxildir, obyekt nə qədər mürəkkəbdir, ilkin məlumatlar hazırdırmı və tikinti zamanı layihəçi iştirak edəcəkmi. Ucuz görünən təklif çox vaxt sadəcə daha dar tərkibdir.

CRM Construction layihələndirməni tərəfdaşımız «SOSİAL-İNKİŞAF LAYİHƏ» MMC-nin lisenziyası (İN/L-1437/2016) ilə təşkil edir. Xidmətin tərkibi layihələndirmə səhifəsindədir; ilkin hesablama üçün müraciət edə bilərsiniz.