Müəllif nəzarəti: layihəçi tikintidə nəyi yoxlayır

Layihə təsdiqləndi, tikinti başladı — layihəçinin işi bitdimi? Qanuna görə yox. Tikinti zamanı binanın layihəyə uyğun tikildiyini yoxlamaq layihəçinin vəzifələrindən biridir və bu yoxlama müəllif nəzarəti adlanır.

Bu yazıda müəllif nəzarətinin qanunda necə təsvir olunduğunu, onun texniki nəzarətdən və podratçının daxili nəzarətindən fərqini və sifarişçi üçün praktik mənasını izah edirik.

Qanun nə deyir?

Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi müəllif nəzarətini bir neçə maddədə tənzimləyir:

• 48.3.5-ci maddə — layihəçi tikintinin və tikinti-quraşdırma işlərinin layihəyə uyğun aparılmasına müəllif nəzarətini həyata keçirir, aşkar edilmiş qüsurlar və pozuntular barədə sifarişçiyə və podratçıya məlumat verir. Qüsurlar qısa müddətdə aradan qaldırılmadıqda, layihəçi bu barədə müvafiq icra hakimiyyəti orqanını məlumatlandırır.
• 48.3.6-cı maddə — layihəçi tikinti obyektinin istismara verilməsində iştirak edir.
• 99-cu maddə — müəllif nəzarəti zamanı obyektin tikintisinin təsdiq edilmiş layihəyə uyğun aparılması yoxlanılır; nəzarət sifarişçi ilə layihəçi arasında bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq layihəçi tərəfindən həyata keçirilir.
• 47.4.6-cı maddə — sifarişçi tikintiyə texniki və müəllif nəzarətinin həyata keçirilməsini təmin edir.

Buradan iki praktik nəticə çıxır. Birincisi, müəllif nəzarəti müqavilə ilə rəsmiləşdirilir — layihə müqaviləsində ayrıca bənd və ya ayrıca müqavilə kimi. İkincisi, onun təmin edilməsi sifarişçinin öz vəzifəsidir.

Üç nəzarət: kim nəyi yoxlayır?

Məcəllə tikintiyə nəzarətin bir neçə növünü fərqləndirir. Sifarişçi üçün ən vacib üçü bunlardır:

1. Müəllif nəzarəti — layihəçi yoxlayır: tikilən bina layihədəki bina ilə eynidirmi?
2. Texniki nəzarət — sifarişçi təmin edir, müvafiq peşə sertifikatı olan şəxslər aparır: işlər normativ tələblərə uyğun və keyfiyyətlə görülürmü?
3. Daxili əməliyyat nəzarəti — podratçı öz işini yoxlayır.

Bunların üstündə tikintiyə dövlət nəzarəti də var.

Fərqi bir misal göstərir. Beton tökülməzdən əvvəl armatur karkası yoxlanılır. Podratçının ustası bağlamanın düzgünlüyünə baxır. Texniki nəzarətçi işin normativ tələblərə və qəbul qaydalarına uyğunluğunu yoxlayır. Müəllif nəzarəti isə başqa sual verir: armaturun diametri, addımı və yeri konstruktorun çertyojundakı ilə üst-üstə düşürmü? Çünki bu çertyoj seysmik hesabın nəticəsidir və onu yalnız müəllif tam bilir.

Müəllif nəzarəti tikintidə nəyi yoxlayır?

Müəllif nəzarəti hər gün obyektdə olmaq demək deyil. O, adətən açar mərhələlərdə obyektə çıxış kimi qurulur:

• bünövrənin oxlara çıxarılması və qazıntının dibi;
• bünövrə və döşəmələrin armatur karkası — beton tökülməzdən əvvəl;
• sütun və divarların yerləşməsi, qapı və pəncərə yerlərinin ölçüləri;
• dam konstruksiyası;
• mühəndis xətlərinin gizlədilməzdən əvvəl marşrutu;
• fasad həlli və materialların layihəyə uyğunluğu.

Bu siyahının çoxu gizli işlərdir — sonrakı mərhələ onları örtür və yoxlamaq mümkün olmur. Gizli işlərin mənası təmirdə gizli işlər yazısında izah olunub; tikintidə məntiq eynidir, sadəcə risk daha böyükdür.

Hər çıxışın nəticəsi yazılı qeyd olunur — adətən müəllif nəzarəti jurnalında. Qeyd edilmiş iradın aradan qaldırılması da sonrakı çıxışda yoxlanılır.

Layihədən kənarlaşma: kim qərar verir?

Tikintidə layihədən kənarlaşma qaçılmazdır: material dəyişir, sahədə gözlənilməz vəziyyət çıxır, sifarişçi planı dəyişmək istəyir. Müəllif nəzarətinin əsas dəyəri məhz buradadır.

Layihədən kənarlaşmaya qərarı layihəçi verməlidir, usta yox. Məsələn, podratçı çertyojdakı armaturu başqası ilə əvəz etmək istəyir — bu, konstruktiv hesaba toxunur və müəllifin razılığı olmadan edilməməlidir. Məcəllə layihəçini layihədə dəyişikliklər etmək və dəyişdirilmiş layihəni müəyyən qaydada razılaşdırmaqla vəzifələndirir.

Sifarişçi üçün sadə qayda: tikintidə «layihədə belə yazılıb, amma biz başqa cür edəcəyik» cümləsini eşidəndə, layihəçinin yazılı razılığını istəyin.

Müqavilədə nə yazılmalıdır?

Müəllif nəzarəti müqavilə ilə həyata keçirildiyi üçün aşağıdakılar razılaşdırılmalıdır:

• hansı mərhələlərdə obyektə çıxış olacaq;
• çağırış necə edilir və neçə gün əvvəl;
• iradlar hansı formada qeyd olunur;
• layihəyə dəyişiklik lazım olanda bu, müəllif nəzarətinin daxilindədir, yoxsa ayrıca işdir;
• xidmətin dəyəri layihə qiymətinə daxildirmi.

Tikinti müqaviləsində də podratçının müəllif nəzarətinin iradlarını yerinə yetirmək öhdəliyi yazılmalıdır. Bu barədə tikinti müqaviləsi yazısında daha ətraflı danışmışıq.

İstismara vermə və sənədlər

Məcəlləyə görə layihəçi tikinti obyektinin istismara verilməsində də iştirak edir. Bu mərhələdə müəllif nəzarətinin tikinti boyu apardığı qeydlər əhəmiyyət qazanır: onlar hansı iradların verildiyini və necə aradan qaldırıldığını göstərir.

Tikintidə layihədən razılaşdırılmış kənarlaşmalar olubsa, onlar icra sənədlərində əks olunmalıdır. Sifarişçi üçün bu, sadəcə formallıq deyil. Gələcəkdə təmir, yenidənqurma və ya satış zamanı binanın real vəziyyətini göstərən sənəd məhz budur.

Praktik məsləhət: müəllif nəzarətinin bütün qeydlərinin surətini sifarişçi özündə saxlamalıdır. Tikinti bitəndə podratçı və layihəçi başqa obyektlərə keçir, sənədlər isə binanın sahibində qalmalıdır.

Bu sənədlər həm də gələcək mübahisələrdə sübut rolunu oynayır: qüsurun layihədən, yoxsa icradan qaynaqlandığını məhz onlar göstərir.

Beləliklə, müəllif nəzarəti tikinti bitəndə də öz dəyərini itirmir: onun sənədləri binanın bütün istismar dövrü boyu lazım olur.

Tez-tez verilən suallar

Müəllif nəzarətini kim həyata keçirir?

Layihəçi — sifarişçi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq. Bunu Məcəllənin 99-cu maddəsi müəyyən edir.

Müəllif nəzarəti ilə texniki nəzarət eyni şeydirmi?

Xeyr. Müəllif nəzarəti tikintinin layihəyə uyğunluğunu, texniki nəzarət isə işlərin normativ tələblərə və keyfiyyətə uyğunluğunu yoxlayır. Texniki nəzarəti sifarişçi təmin edir və peşə sertifikatı olan şəxslər aparır.

Layihəçi qüsur görsə nə edir?

Sifarişçiyə və podratçıya məlumat verir. Qüsur qısa müddətdə aradan qaldırılmazsa, Məcəlləyə görə müvafiq icra hakimiyyəti orqanını məlumatlandırır.

Fərdi evdə müəllif nəzarəti lazımdırmı?

Xüsusən konstruktiv mərhələlərdə faydalıdır: bünövrə və döşəmələrin armaturu beton tökülməzdən əvvəl yoxlanmasa, səhvi sonradan düzəltmək çox çətin olur.

Müəllif nəzarəti olmadan tikinti aparmaq olarmı?

Məcəllə müəllif nəzarətini həm layihəçinin vəzifəsi, həm də sifarişçinin təmin etməli olduğu nəzarət kimi göstərir. Praktikada ondan imtina edildikdə layihədən kənarlaşmalara qərarı usta verir və konstruktiv səhvlər gizli işlərin altında qalır. Qənaət kiçik, risk isə böyükdür.

Nəticə

Müəllif nəzarəti layihə ilə tikinti arasındakı körpüdür. Onun işi binanın çertyojda nəzərdə tutulduğu kimi tikildiyini açar mərhələlərdə yoxlamaq və layihədən kənarlaşmalara qərarı ustanın deyil, müəllifin verməsini təmin etməkdir.

Layihələndirmə tərəfdaşımız «SOSİAL-İNKİŞAF LAYİHƏ» MMC-nin lisenziyası (İN/L-1437/2016) ilə aparılır; bölmələrin əlaqələndirilməsi barədə baş layihəçi yazısına baxa bilərsiniz. Xidmətin tərkibi layihələndirmə səhifəsindədir.