Obyektin istismara qəbulu: qəbul aktı, sənədlər və mərhələlər

Obyektin istismara qəbulu — tikintisi başa çatmış binanın layihəyə və tələblərə uyğunluğunun yoxlanıldığı və istifadəyə verilməsinin rəsmiləşdirildiyi mərhələdir. Bu mərhələnin yekun sənədi obyektin istismara qəbul aktıdır. Akt olmadan bina texniki cəhətdən hazır olsa belə, tikinti prosesi hüquqi baxımdan tam başa çatmış sayılmır.

Bu yazıda istismara qəbulun ümumi gedişatını, hansı sənədlərin toplanmalı olduğunu, podratçının rolunu və gecikmələrin ən çox rast gəlinən səbəblərini izah edirik. Yazı ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi məsləhəti əvəz etmir.

İstismara qəbul qaydası Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi ilə tənzimlənir. Prosedurun dəqiq addımları, müddətləri və iştirak edən qurumlar obyektin növündən asılıdır və dəyişə bilər — konkret obyekt üçün onları qüvvədə olan qanunvericilikdən və ya müvafiq qurumdan dəqiqləşdirin.

İstismara qəbul nə deməkdir

Tikintinin sonunda iki fərqli qəbul olur. Birincisi sifarişçi ilə podratçı arasındadır: sifarişçi görülmüş işləri qəbul edir, aktlar imzalanır, hesablaşma aparılır. Bu barədə Forma 3 nədir yazısında ətraflı danışmışıq. İkincisi isə obyektin özünün istismara qəbuludur: binanın təhlükəsiz və layihəyə uyğun olduğunun təsdiqlənməsi.

İkinci qəbul birincidən daha genişdir. Burada artıq ayrı-ayrı işlər deyil, bina bütövlükdə qiymətləndirilir: konstruksiyalar, mühəndis şəbəkələri, yanğın təhlükəsizliyi tədbirləri, ərazinin abadlaşdırılması. Bu qəbuldan sonra bina rəsmi olaraq istifadəyə verilir, sonrakı rəsmiləşdirmə addımları da çox vaxt bu sənədə əsaslanır.

Ümumi gedişat: tikintidən akta qədər

Prosedurun detalları obyektə görə fərqlənsə də, ümumi ardıcıllıq belədir:

1. Tikintinin tamamlanması — layihədə nəzərdə tutulan bütün işlər, o cümlədən şəbəkələr və ərazi işləri bitir.
2. Sənədlərin toplanması — layihə, icra sənədləri, gizli işlərin aktları və şəbəkələrin sınaq protokolları bir paketdə yığılır.
3. Daxili yoxlama — sifarişçi və podratçı obyekti birlikdə yoxlayır, qüsurların siyahısını tərtib edib aradan qaldırır.
4. Baxış — obyektə müvafiq tərəflərin iştirakı ilə baxış keçirilir, bina və sənədlər layihə ilə tutuşdurulur.
5. Aktın imzalanması — qeydlər yoxdursa və ya aradan qaldırılıbsa, istismara qəbul aktı imzalanır.

Bu addımların hər birinin forması və müddəti qanunvericiliklə müəyyən olunur, ona görə planlaşdırma zamanı onları konkret obyekt üçün yoxlamaq lazımdır. Praktikada ən çox vaxtı ikinci və üçüncü addım aparır: sənədlərin yığılması və qüsurların aradan qaldırılması.

Hansı sənədlər lazımdır

Sənəd paketi obyektin növündən asılıdır, amma əksər hallarda onun əsasını aşağıdakılar təşkil edir:

• Layihə sənədləri — təsdiqlənmiş layihə və tikinti zamanı razılaşdırılmış dəyişikliklər.
• İcra sənədləri — faktiki tikilmiş vəziyyəti əks etdirən çertyojlar, iş jurnalları, materialların keyfiyyət sertifikatları. Bu sənədlər tikinti boyu doldurulur, sonda bir anda hazırlanmır.
• Gizli işlərin aktları — bünövrə, armatur, hidroizolyasiya və şəbəkələr kimi sonradan örtülən işlərin vaxtında qəbulu. Təmirdə eyni məntiq gizli işlər yazısında izah olunub.
• Sınaq protokolları — su, kanalizasiya, isitmə, elektrik və digər şəbəkələrin sınaq nəticələri.
• Şəbəkələrə qoşulma sənədləri — kommunal xidmətlərə qoşulmanı təsdiqləyən sənədlər.

Gizli işlərin aktı sonradan «bərpa edilə» bilmir: iş örtüldükdən sonra onun keyfiyyətini sənədlə sübut etmək çətinləşir. Ona görə bu aktlar tikinti gedişində, hər mərhələdə tərtib olunmalıdır. Aktlara fotoşəkillərin əlavə edilməsi də faydalıdır: bu, örtülmüş işin vəziyyətini sonradan göstərmək üçün ən sadə sübutdur.

Podratçının rolu

İstismara qəbulun uğuru tikintinin ilk günündən başlayır. Podratçı icra sənədlərini aparır, gizli işləri vaxtında təhvil verir, sınaqları keçirir və protokolları saxlayır. Layihədən hər hansı kənarlaşma lazım olanda bu, sifarişçi və layihəçi ilə razılaşdırılmalı və sənədlərdə əks olunmalıdır. Sifarişçi üçün bu, tikinti boyu sənədlərin vəziyyəti barədə müntəzəm məlumat almaq deməkdir — qəbul ərəfəsində sürprizlər olmamalıdır.

Lisenziyalı podratçı ilə işləməyin üstünlüyü bu mərhələdə xüsusilə hiss olunur: sənədlər tikinti boyu sistemli aparılıbsa, qəbul paketini yığmaq texniki işə çevrilir. CRM Construction MMC tikinti işlərini EL-792/2022 nömrəli lisenziya ilə aparır. Yaşayış və sənaye binalarının tikintisi barədə ətraflı məlumat müvafiq xidmət səhifəsindədir.

Gecikmələrin ən çox rast gəlinən səbəbləri

• Natamam sənədlər. Gizli işlərin aktı və ya sınaq protokolu yoxdursa, onları sonradan tərtib etmək çətindir, bəzən örtüyü açmaq lazım gəlir.
• Layihədən kənarlaşmalar. Planda, mərtəbə sayında və ya fasadda razılaşdırılmamış dəyişikliklər baxış zamanı qeyd kimi çıxır.
• Yarımçıq şəbəkələr. Şəbəkələrə qoşulma tamamlanmayıbsa, bina hazır görünsə də qəbula təqdim olunmağa hazır deyil.
• Ərazi işləri. Abadlaşdırma, yollar, drenaj və yanğın keçidləri çox vaxt sona saxlanılır və vaxt aparır. Onları ümumi qrafikdə əvvəlcədən planlaşdırmaq lazımdır.
• Qüsurlarla gec işləmək. Daxili yoxlamada aşkarlanan qeydlər vaxtında aradan qaldırılmayanda proses uzanır. Ona görə qüsurların siyahısını hər bənd üçün məsul şəxs və tarixlə birlikdə aparmaq məqsədəuyğundur.

Sifarişçi üçün praktik məsləhətlər

• müqavilədə podratçının icra sənədlərini aparmaq və qəbul paketini hazırlamaq öhdəliyini açıq yazın;
• gizli işlərin qəbulunda iştirak edin və ya texniki nəzarətçi təyin edin;
• layihədəki hər dəyişikliyi yazılı razılaşdırın;
• istismara qəbul üçün lazım olan addımları və onların müddətlərini tikintiyə başlamazdan əvvəl müvafiq qurumdan dəqiqləşdirin.

Tez-tez verilən suallar

İstismara qəbul aktı ilə Forma 3 eyni sənəddirmi?

Xeyr. Forma 3 sifarişçi ilə podratçı arasında görülmüş işlərin dəyərini rəsmiləşdirir, istismara qəbul aktı isə binanın bütövlükdə istifadəyə verilməsini təsdiqləyir. Birincisi tikinti zamanı dəfələrlə imzalana bilər, ikincisi isə tikintinin sonunda tərtib olunur.

İstismara qəbul nə qədər vaxt aparır?

Müddət obyektin növündən, sənədlərin tamlığından və baxışın nəticəsindən asılıdır. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulan müddətləri müvafiq qurumdan dəqiqləşdirmək lazımdır; praktikada isə gecikmənin əsas səbəbi natamam sənədlərdir.

Fərdi yaşayış evi üçün də istismara qəbul tələb olunurmu?

Qayda obyektin növündən və təyinatından asılıdır. Fərdi ev üçün tələbləri qüvvədə olan qanunvericilikdən və ya müvafiq qurumdan dəqiqləşdirin. Bu məsələni tikintiyə başlamazdan əvvəl aydınlaşdırmaq sonradan yarana biləcək sənəd problemlərinin qarşısını alır.

Sənədləri kim hazırlamalıdır?

Layihə sənədləri layihəçiyə, icra sənədləri, gizli işlərin aktları və sınaq protokolları isə əsasən podratçıya aiddir. Bölgü müqavilədə dəqiq yazılmalıdır. Podratçı ilə layihəçi arasında məlumat mübadiləsi də müqavilədə nəzərdə tutulmalıdır.

Nəticə

Obyektin istismara qəbulu tikintinin rəsmi sonudur və onun uğuru son həftələrdən çox tikinti boyu aparılan sənədlərdən asılıdır. Layihəyə uyğun icra, vaxtında tərtib edilmiş gizli işlərin aktları və şəbəkələrin sınaq protokolları olan obyekt qəbul mərhələsindən daha tez və problemsiz keçir. Ona görə istismara qəbul barədə tikintinin sonunda yox, müqavilə imzalanarkən düşünmək lazımdır.